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帝都楼市调研实录—— 北京买房最详尽的分析指导

2019年12月14日 06:06来源:未知手机版

浙江高铁事故,天涯海角图片,一厢情愿的意思

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编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者: 大胡子说房团队,36氪经授权转载

我们发现北京楼市有很多令人意想不到的特点,另一方面,北京的学区房和二手房状况尤其复杂。

基础认识:北京按区划分的4个梯队

经过崇文宣武两区合并后,北京目前有16区,根据各区发展和定位,可以划分成四个梯队:

第一梯队,北京的核心区(老城区):东城区、西城区。

这是北京最核心的位置,也是老北京口中的城区,在老北京的概念里,只有进了东西两城才算北京人。自然,这里也是北京历史最悠久、房价最贵的地方。

第二梯队,拓展区(新城区):朝阳、海淀、石景山、丰台。

新城区围绕东西城而起,北京一半的人口都在这四个区里,也是外来人口的主要落脚地。其中又以朝阳、海淀两区发展得最好。

石景山面积只比西城大一点,以前是工业基地,现在改为居住区。丰台比较乱,城南二到五环的大部分都属于丰台,相比海淀、朝阳,丰台的发展比较落后。

第三梯队,发展新区:昌平、顺义、通州、大兴、房山。

这五个区是北京的近郊区,三成人口在这里。房价不到城区一半,是刚需买房“性价比”最高的地方。

第四梯队,是北京的偏远郊区(所谓的生态涵养发展区):门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆。

连地铁的边都挨不着,住在郊区的人都觉得它们是郊区,属于姥姥不亲、舅舅不爱的角落区域。

现在所说的北京城区,一般是指城六区,在核心的东西城区基础上再加上4个新城区,北京8成的教育、商业和医疗资源集中小小的城六区里。

楼市特征:明白这4点,北京买房很轻松
1.城六区不一样的四个发展方向

关于北京老城区,以前有一句话叫做“东富西贵,南贫北贱”。

北京东边有一条历史有名的京杭大运河,商贾云集,是富人聚集地。

西边环境好,多权贵居住。南边平民百姓居多,北边多是做苦工的人,所以叫做“南贫北贱”。

现在当然已经不一样,也可以简单概括成一句话:“东商西学,南轻北重”。东边多商业、金融、娱乐,国贸、三里屯都在这个方向。

西边教育强,从小学到初中、高中再到大学,西城和海淀占了北京大部分的顶尖教育资源,清华北大等一大批顶尖大学都在这里。

东西两边整体变化不大,一直都是优势聚集地。而北边近年发展很快,中关村、上地等都在这里,聚集大量知名科技企业:腾讯、新浪、网易、华为、联想、百度、清华同方等,通过科技带动发展,大量相关产业搬迁过去。

从四环开始,北部就优于北京的其它三个方向。南面虽然也有所发展,但相对东西北三面仍然较为落后,核心功能还是居住为主,教育、医疗、产业等多方面存在劣势,是四个方向中发展得最差的,而且越靠近市中心这种现象越明显。

这四个不同的发展方向体现在城六区,出了城六区就不适用了。

2.四环内是老房子的天下

北京,一国之首都,第一反应就是想到高楼大厦。

然而因为历史、政治等各种原因,实际上只有国贸一带有大量的高楼,整个北京越是靠近市中心,房子越是老破小。

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